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Não fosse o posicionamento contumaz do prefeito Juan Garcia, tudo teria se resolvido há mais tempo, muito embora o projeto aprovado seja também uma esquisitice, do ponto de vista jurídico, porque não considera o encadeamento de dispositivos que constituem a política urbana em São Sebastião, mais especificamente, a implantação das AEIS - Áreas de Especial Interesse Social.
AEIS - ÁREAS DE ESPECIAL INTERESSE SOCIAL
A criação dessas áreas teria que se proceder através de alteração na Lei Complementar 001/99, que dispõe sobre o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de São Sebastião para o período 1999/2005 e dá outras providências.
O mapa oficial das Proposições Espaciais é parte do documental que integra essa lei, como assinala o seu artigo 5º: “Ficam estabelecidos os perímetros descritos textualmente e representados cartograficamente nas plantas constantes do Anexo n.º 3 desta lei, e que dela fazem parte integrante, que delineiam as diretrizes espaciais do Plano Diretor do Município”. As outras plantas oficiais são o Mapa Base e o Mapa de Subdivisões Espaciais.
Além da referência cartográfica, cada uma das áreas espaciais também é caracterizada no texto da lei complementar 001/99. Os cuidados requeridos com o material cartográfico estão descritos nos parágrafos do artigo 5º da lei complementar 001/99.
O prefeito Juan Garcia e sua equipe de assessores simplesmente pulverizaram a legislação em vigor, simplificando o estabelecimento das AEIS – Áreas de Especial Interesse Social ao artigo 2º, do PLC 001/2007, parágrafo 2º: “As ZONAS DE ESPECIAL INTERESSE SOCIAL -ZEIS, só poderão ser implantadas nas ÁREAS DE ESPECIAL INTERESSE SOCIAL, as quais estão demarcadas no mapa das áreas de interesse social anexo a esta Lei”.
ZEIS - REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
A edição do decreto regulamentador das ZEIS terá que estabelecer diretrizes pertinentes às exigências do processo de regularização fundiária, inclusive, considerando os dispositivos do artigo 183, da Constituição Federal, e a Medida Provisória 2220, que trata da concessão de uso especial de imóveis, englobando:
- regularização urbanística;
- regularização ambiental; e
- regularização jurídica.
ZEIS - TERRENOS E LOTES NÃO-EDIFICADOS
Uma das fragilidades da proposta governamental evidencia-se no artigo 5º, do PLC 002/2007: Os terrenos e lotes não edificados respeitarão a taxa de ocupação de 80% (oitenta por cento) e o coeficiente máximo de aproveitamento será o constante na Lei de Uso e Ocupação do Solo. Subentende-se que as áreas não-edificadas estarão aptas para construção, após a sancão do prefeito, nos termos assinalados.
O Executivo terá de prover meios para a realização plena do processo de regularização fundiária. Até o momento não há sinais do posicionamento em relação a moradores que detenham a posse de duas ou mais propriedades no interior das ZEIS. É importante lembrar que a posse de uma única propriedade é condição primordial para a viabilidade da regularização fundiária, no aspecto jurídico.
ZEIS - COEFICIENTE MÁXIMO DE APROVEITAMENTO
Outra falha que identifico no PLC das ZEIS é a falta de definição dos parâmetros urbanísticos, mais precisamente do coeficiente de aproveitamento, que não está determinado no documento, mas, sim, associado ao que vigora na Lei de Uso e Ocupação do Solo.
O pensamento, me parece, está voltado para os coeficientes de aproveitamento que serão estabelecidos no processo de unificação das atuais leis de uso e ocupação do solo. Não fosse esse o objetivo, porque, então, não fixá-los no PLC das ZEIS?
Graças à seqüência de erros e subterfúgios embutidos no PLC das ZEIS, o cenário de reformulação da política municipal de desenvolvimento urbano não é tranqüilizador.
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